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Ist die Abrechnung pünktlich gekommen?
Für das Kalenderjahr 2025 muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2026 bei dir sein. Entscheidend ist der Zugang bei dir, nicht das Datum auf dem Brief. Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben musst du trotzdem bekommen.
Notiere dir das Datum, an dem du die Abrechnung erhalten hast. Davon hängen alle weiteren Fristen ab. -
Stimmen die Pflichtangaben?
Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Prüfe, ob diese Punkte drinstehen:
- Abrechnungszeitraum (höchstens zwölf Monate)
- Gesamtkosten des Hauses je Position
- Verteilerschlüssel, zum Beispiel nach Wohnfläche oder Personen
- dein Anteil je Position
- deine geleisteten Vorauszahlungen
Fehlt etwas davon oder ist es nicht zu verstehen, kannst du eine verständliche Abrechnung verlangen.
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Stehen Kosten drin, die nie umgelegt werden dürfen?
Diese Kosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung für eine Mietwohnung:
- Verwaltungskosten, also Hausverwaltung und Buchhaltung
- Reparaturen und Instandhaltung, auch wenn sie unter "Hauswart" versteckt sind
- Bankgebühren und Porto
Findest du einen solchen Posten, ist die Abrechnung an dieser Stelle fehlerhaft. Dieser Betrag ist der klarste Ansatzpunkt für einen Widerspruch. -
Ist jeder Posten im Mietvertrag vereinbart?
Umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart ist. Oft steht dort ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Taucht eine neue Position auf, die im Vertrag nicht vorkommt, frag nach, worauf sie sich stützt.
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Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel
Rechne deine Jahresbeträge in Euro pro Quadratmeter und Monat um: Betrag geteilt durch Wohnfläche, geteilt durch 12. Dann vergleiche mit den bundesweiten Durchschnittswerten des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024:
Position Euro pro m² und Monat Alle Betriebskosten im Schnitt 2,67 Heizung und Warmwasser 1,32 Heizung, übliche Spanne 0,46 bis 2,18 Hauswart 0,32 Versicherungen 0,31 Wasser und Abwasser 0,29 Grundsteuer 0,18 Liegt ein Posten deutlich darüber, ist das noch kein Beweis für einen Fehler. Häuser sind unterschiedlich. Es ist aber ein guter Grund, die Belege anzusehen.
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Achte besonders auf die Grundsteuer
Durch die Grundsteuerreform wirken sich die neuen Bescheide in vielen Abrechnungen für 2025 erstmals voll aus. Steigt die Position stark, prüfe, ob der Verteilerschlüssel stimmt und ob nur dein Anteil am Grundstück abgerechnet wurde. Du kannst verlangen, den Grundsteuerbescheid zu sehen.
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Belege ansehen und schriftlich widersprechen
Du hast das Recht, die Rechnungen und Verträge hinter der Abrechnung einzusehen (§ 259 BGB). Bis du sie gesehen hast, kannst du eine Nachzahlung in der Regel zurückhalten.
Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Schreib sie schriftlich und nenne die konkreten Positionen. Ein pauschales "Die Abrechnung ist falsch" hilft wenig.
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Diese Checkliste ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Ob in deinem Fall ein Fehler vorliegt, hängt von Mietvertrag und Haus ab. Bei Streit hilft dir ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.